گذشته از این امر، شرایط نامساعد زندگی که به‌عنوان میراثی به جا مانده از سال‌های پیش از انقلاب، خانوارهای روستایی و حومه شهرها را تهدید می‌کرد، زمینه‌های حاشیه‌نشینی در کلانشهرها و تشکیل سکونتگاه‌های غیررسمی را تشدید کرد. رشد چنین سکونتگاه‌هایی از یک سو و روند طبیعی فرسایش ساختمان‌ها از سوی دیگر سبب شد تا در سال‌های اخیر شاهد مطرح شدن پدیده‌ای به‌عنوان بافت‌های فرسوده در کشور باشیم که از حدود 15سال پیش به‌طور جدی ذهن مسئولان و تصمیم‌گیران را به‌خود مشغول کرده به‌طوری که از اوایل دهه80 به بعد همواره یکی از اهداف کلان و بلندمدت کشور در قالب بهبود سطح کیفی سکونتگاه‌های شهری تعریف شده است. از طرفی قرار داشتن بسیاری از شهرهای ایران در مسیر گسل‌ها و به‌طور کلی زلزله‌خیزبودن کشورمان، ضرورت توجه به این مسئله را دو چندان کرده است. از این‌رو در سال‌های اخیر بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده به‌طور جدی در دستور کار قرار گرفته تا ضمن ایجاد سکونتگاه‌هایی ایمن برای مردم و نیز بهبود سیمای فیزیکی و بافت اجتماعی شهرها، شاهد کاهش صدمات و خسارات جانی در پی وقوع حوادثی چون زلزله، سیل، آتش‌سوزی و... باشیم.
وجود 72هزار هکتار بافت فرسوده شهری
به‌طور کلی بافت فرسوده دارای سه شاخص اصلی است؛1- ریزدانگی: بلوک‌هایی که بیش از 50درصد آنها مساحتی کمتر از 200مترمربع داشته باشند. 2- ناپایداری: بلوک‌هایی که بیش از 50درصد بناهای آنها ناپایدار و فاقد سیستم سازه‌ای باشند. 3- نفوذناپذیری: بلوک‌هایی که بیش از 50درصد معابر آنها عرض کمتر از شش متر داشته باشند. بر این اساس به گفته مسئولان هم‌اکنون حدود 72هزار هکتار بافت فرسوده مصوب در 471شهر کشور وجود دارد که در آن حدود 2/2میلیون واحد مسکونی ناپایدار با جمعیتی بالغ بر هشت میلیون نفر شناسایی شده است. از طرفی به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی هم‌اکنون 44هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی، بافت حاشیه‌ای و نابسامان در شهرهای بالای 150هزار نفر کشور وجود دارد. مجید کیان‌پور گفته است: 8/5میلیون نفر در 72هزار هکتار بافت فرسوده و 5/5میلیون نفر در سکونتگاه‌های غیررسمی ساکن هستند که این رقم، معادل 30درصد جمعیت شهری کشور محسوب می‌شود.
ضرورت مشارکت همگانی در نوسازی
با توجه به حجم و وسعت بسیار بالای بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی در کشور، به‌نظر می‌رسد که علاوه بر اعتبارات دولتی، نیاز جدی به سرمایه‌های بخش خصوصی به‌منظور ارتقای سطح زندگی در اینگونه مناطق شهری و حتی روستایی کشور وجود داشته باشد. در همین زمینه هرچند دولت وظیفه سنگینی در بسترسازی و سیاستگذاری برای مشارکت بخش‌خصوصی دارد و همچنین باید زمینه‌های تأمین منابع و ارائه تسهیلات برای این بخش‌ها را فراهم کند، شهرداری‌ها هم نقش مؤثری ایفا می‌کنند. در سراسر کشور شهرداری‌ها با مکانیزم‌های موجود و ارائه تخفیفات 50درصدی براساس ماده 16قانون ساماندهی در اعطای مجوزها و پروانه بهره‌برداری، می‌توانند موجب جذب سرمایه‌گذاری و افزایش تمایل مردم برای نوسازی در بافت‌های فرسوده شوند. در همین زمینه کیان‌پور، معاون وزیر راه و شهرسازی، جلب حداکثری مشارکت مردم و سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی را موجب تسریع در روند نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده می‌داند و می‌گوید: شهرداری‌ها و شورای‌های اسلامی شهرها، باید مکانیزم مناسبی برای کمک به تسریع اجرای این برنامه تدوین کنند. مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران بهسازی شهری ایران اعتبار مورد نیاز نوسازی و بهسازی هر هکتار بافت فرسوده را 100میلیارد ریال دانست و خاطرنشان کرد: این رقم در سطح 72هزار هکتار بسیار کلان می‌شود و بدون مشارکت و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی نمی‌توان این مناطق را اصلاح کرد.
برنامه بازسازی بافت‌های فرسوده کشور
طبق برنامه چهارم و پنجم توسعه سالانه باید 10درصد از بافت‌های فرسوده شناسایی شده نوسازی و احیا شود. این در حالی است که تا به امروز حدود هفت‌هزار هکتار از این بافت نوسازی و بهسازی شده که نشان از عدم‌تحقق برنامه‌های تدوین شده در این بخش دارد؛ به‌عبارت دیگر در طول برنامه چهارم توسعه پنج‌هزار و 500هکتار از بافت‌های فرسوده کشور احیا و بهسازی شده و در سال90 به‌عنوان نخستین سال برنامه پنجم توسعه، هزار و 400هکتار دیگر نوسازی شده است. در مجموع از ابتدا تاکنون با تخریب بیش از 130هزار واحد مسکونی در محدوده بافت‌های فرسوده، بیش از 550هزار واحد مسکونی در این مناطق نوسازی شده است. همچنین طبق برنامه‌های اعلام شده قرار است تا پایان امسال 120هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده کشور، نوسازی و احیا شود که از این تعداد تا زمان حاضر 81هزار واحد مسکونی به بهره‌برداری رسیده و مابقی 39هزار واحد نیز تا پایان سال‌جاری به بهره‌برداری می‌رسد. به گفته مسئولان 55هزار هکتار از 72هزار هکتار بافت فرسوده کشور در مرحله نوسازی و 17هزار هکتار باقیمانده نیز در مرحله مطالعاتی قرار دارد.
ویژگی‌های تسهیلات اعطایی
در ادامه سیاست‌های اعتباری برای نوسازی بافت‌های فرسوده با تصویب کارگروه مسکن وزارت راه و شهرسازی در طول سال‌جاری بانک‌های عامل 100هزار فقره تسهیلات با نرخ سود دوران مشارکت 20درصد و فروش اقساطی 15درصد پرداخت می‌کنند. با وجود این معاون وزیر راه و شهرسازی این رقم را 200هزار فقره عنوان کرده و می‌گوید: پارسال 75هزار و 600فقره تسهیلات نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده در کشور پرداخت شد. هم‌اکنون برای ساخت‌وساز سنتی در بافت فرسوده 200میلیون ریال، نیمه صنعتی 220میلیون ریال و صنعتی 250میلیون ریال تسهیلات پرداخت می‌شود و نرخ سود تسهیلات بانکی برای انبوه سازان در بافت فرسوده شهر تهران 9درصد، مراکز استان‌ها هفت درصد و در شهرستان‌ها چهار درصد اعلام شده است. وام مزبور صرفا مربوط به متقاضیانی است که ملک آنها در محدوده مصوب بافت‌های فرسوده شهری واقع شده باشد.
براساس دستورالعمل مربوطه، وام اعطایی برای ساخت غیرصنعتی حداکثر تا 200میلیون ریال و برای ساخت صنعتی حداکثر تا 250میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی نوساز قابل پرداخت است. این تسهیلات به‌صورت بدون سپرده است بنابراین نیاز به سپرده‌گذاری در بانک ندارد. نرخ سود تسهیلات تابع ضوابط و مقررات بانک مرکزی جمهوری اسلامی خواهد بود. وام اعطایی برای تمامی واحدهای احداثی، قابل انتقال به خریدار (تبدیل به فروش اقساطی) بوده و تسهیلات دریافتی قابل تبدیل به فروش اقساطی برای بستگان درجه اول وام گیرنده به شرط احراز شرایط بانکی است. مدت احداث واحدهای مسکونی حداکثر 18ماه تعیین شده و زمان ساخت و بازپرداخت تسهیلات جمعا 15سال (حداکثر 2سال ساخت و 13سال بازپرداخت) است. این تسهیلات در چهارقسط قابل پرداخت به واجدین شرایط است: الف- قسط اول معادل 15درصد تسهیلات بعد از اتمام پی (فونداسیون) ساختمان، ب- قسط دوم معادل 40درصد تسهیلات بعد از تکمیل سقف آخر، ج- قسط سوم معادل 30درصد تسهیلات بعد از پایان سفت کاری، د- قسط چهارم معادل 15درصد تسهیلات بعد از پایان نازک‌کاری.
طرحی جدید به نام «کلید به کلید»
طبیعی است که با وجود این میزان بافت فرسوده در کشور، برنامه نوسازی آن با مشکلاتی مواجه باشد که ضرورت دارد با ارائه راهکارها و پیشنهادهایی این مشکلات برطرف شود. گذشته از تسهیلات درنظر گرفته شده، یکی از طرح‌های جدیدی که اخیرا از سوی وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار گرفته طرح کلید‌به‌کلید است. بنا به گفته مسئولان این طرح هم‌اکنون در محله سیروس تهران به‌عنوان پایلوت در حال اجراست تا درصورت توفیق در دیگر بافت‌های فرسوده تهران و سایر شهرهای کشور اجرا شود. در طرح کلید به کلید ارزش روز ملک متقاضی مشخص می‌شود و به تناسب آن یکی از واحدهای نوساز منطقه که در حال ساخت است، به او تعلق می‌گیرد که این کار طی مدت زمان مشخص انجام می‌شود. دوسال پس از تحویل‌گرفتن ملک کلنگی، آپارتمان نوساز تحویل داده می‌شود. در زمان انجام ساخت‌وساز پس از مشخص‌شدن ارزش زمانی ملک مبلغی از بهای ملک در اختیار صاحب آن برای رهن خانه‌ای برای سکونت در زمان ساخت‌وساز قرار داده می‌شود که این رقم به تناسب ارزش ملک متفاوت است. پس از اتمام کار و تحویل واحد نوسازی شده مابه‌التفاوت پرداخت بابت قدر‌السهم ملک که ممکن است بیشتر از زمین باشد، دریافت می‌شود.
تعداد تسهیلات اعطایی برای نوسازی بافت‌های فرسوده
